Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: Süreç, Satış ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi — eski adıyla izale-i şüyu — davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın ortaklığına son verilmesini sağlayan davadır. Türk Medeni Kanunu'na göre, hukuki bir işlem gereği ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Uygulamada bu davanın en sık görüldüğü alan mirastır: miras paylaşımı konusunda anlaşamayan mirasçılar, ortak kalan ev, arsa veya tarlanın paylaştırılması için bu yola başvurur.

Davayı herhangi bir paydaş tek başına açabilir; diğer tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılarının veraset ilamı ile belirlenip davaya dahil edilmesi gerekir; taraf teşkili sağlanmadan davanın esasına girilemez. Miras kalan mallar kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir; bu durumda da her mirasçı terekedeki malların paylaşılmasını her zaman isteyebilir (TMK m. 642).

Görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tümü için dava açılabilir. Paylaşma isteme hakkı ortaklık sürdüğü müddetçe her zaman kullanılabilir; bu dava zamanaşımına tabi değildir.

Bu, ortaklığın giderilmesi davalarında en sık duyulan endişedir ve dürüst cevap şudur: paylaşma isteyen paydaşın bu hakkı kural olarak engellenemez. Kanun kimseyi istemediği bir ortaklıkta kalmaya zorlamaz; diğer paydaşların 'biz satmak istemiyoruz' demesi davanın reddine yol açmaz. Ancak bu, malın elden çıkışını çaresizce izlemek zorunda olduğunuz anlamına gelmez — sürecin içinde kullanabileceğiniz ciddi seçenekler vardır:

• Payları satın almak: Dava öncesinde veya arabuluculuk aşamasında diğer paydaşların paylarını anlaşarak devralabilirsiniz; ortaklık dava olmadan sona erer.
• Aynen taksim talep etmek: Mal bölünebilir nitelikteyse satış yerine fiilen paylaştırma isteyebilirsiniz; mahkeme talep hâlinde önce bunu değerlendirmek zorundadır.
• Satışın paydaşlar arasında yapılmasını istemek: Tüm paydaşlar kabul ederse açık artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılır; mal aile dışına çıkmaz.
• Açık artırmaya katılmak: Satış herkese açık yapılsa bile paydaş olarak ihaleye girip taşınmazı alabilirsiniz; kendi payınıza düşen bedel, ödeyeceğiniz tutardan mahsup edilir.
• Muhdesat iddiası: Taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçları siz meydana getirdiyseniz, bunun tespitini isteyerek satış bedelinden daha yüksek oranda pay alabilirsiniz.

Kanunun öngördüğü sıra bellidir: önce aynen taksim, mümkün değilse satış (TMK m. 699). Taraflardan biri malın fiilen bölüştürülerek paylaştırılmasını isterse, hâkim öncelikle bunun mümkün olup olmadığını inceler. Taşınmazlarda bu inceleme büyük ölçüde imar mevzuatına bağlıdır: arsa veya tarla, ilgili idarenin imar düzenlemelerine göre paydaş sayısı kadar bağımsız parçaya bölünebiliyorsa aynen taksim mümkündür. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır.

Malın bölünmesi mümkün değilse — örneğin tek bir daire ya da bölünemeyecek küçüklükte bir arsa söz konusuysa — veya bölünme malın değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, mahkeme açık artırma yoluyla satışa karar verir. Bu değerlendirme tarafların beyanıyla değil, keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır; imar durumu yazıları ve değer raporları dosyanın belkemiğidir.

1 Eylül 2023'ten bu yana ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır: dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve arabuluculuğa gidilmeden açılan dava usulden reddedilir. Görüşmelerde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Süreç bundan sonra şu adımlarla ilerler:

1. 1

   Arabuluculuk başvurusu

   Taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna başvurulur. Tüm paydaşlarla anlaşma aranır; anlaşma sağlanırsa dava gerekmeden ortaklık sona erdirilebilir.

2. 2

   Dava dilekçesi ve harç

   Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır; başvurma harcı ile gider avansı yatırılır ve son tutanak dilekçeye eklenir.

3. 3

   Taraf teşkili

   Tüm paydaşlara tebligat yapılır; ölmüş paydaşların mirasçıları veraset ilamıyla belirlenip davaya dahil edilir. Uygulamada dosyayı en çok uzatan aşama budur.

4. 4

   Keşif ve bilirkişi incelemesi

   Taşınmaz yerinde incelenir; aynen taksimin mümkün olup olmadığı ve güncel değer bilirkişi raporuyla belirlenir.

5. 5

   Karar

   Mahkeme aynen taksime veya açık artırma yoluyla satışa karar verir. Satış aşamasına, karar kesinleşmeden geçilemez.

6. 6

   Satış memurluğu aşaması

   Kesinleşen karar üzerine satış, satış memurluğu eliyle açık artırmayla yapılır ve bedel paydaşlara dağıtılır.

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memuru güncel kıymet takdiri yaptırır, satış ilan edilir ve taşınmaz açık artırmayla satılır; artırma, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre elektronik ortamda teklif alınarak yürütülür. Kural olarak artırma herkese açıktır; ihaleye üçüncü kişiler de katılabilir. İhalede, taşınmazın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisi ile satış masraflarını karşılamayan tekliflerle satış yapılamaz.

Satış bedeli, tapudaki paylar oranında dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların bir paydaş tarafından meydana getirildiği ileri sürülüyorsa (muhdesat iddiası), bu iddianın satıştan önce çözülmesi gerekir: diğer paydaşlar kabul etmezse muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı dava açılır ve satış bedelinden muhdesat sahibine, muhdesatın toplam değere oranına göre ek pay ayrılır.

Bu davanın masraf düzeni klasik davalardan farklıdır: ortaklığın giderilmesi çift taraflı bir davadır ve sonucundan tüm paydaşlar yararlanır. Bu nedenle yargılama giderleri ile vekâlet ücreti, davayı kimin açtığına bakılmaksızın payları oranında tüm paydaşlara yükletilir. Davayı açan paydaş masrafları başlangıçta peşin öder; kararla birlikte bu giderler paylara göre bölüştürülür.

Masraf kalemlerinin genel işleyişi için dava açma ücreti ve masrafları rehberine, avukatlık ücretinin nasıl belirlendiğine dair avukat ücretleri sayfasına bakabilirsiniz. Ödeme gücü bulunmayan paydaşlar için adli yardım mekanizması masraf engelini büyük ölçüde ortadan kaldırabilir.