Kira & Tahliye
Kira Hukuku Rehberi
Konut kirasında artış, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle — ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresinin dolması — tahliye edebilir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davasıyla rayiç uyarlaması istenebilir.
Kira artışı: kural ve sınırlar
Konut kiralarında yenilenen dönem için artış, sözleşmede oran bulunsa bile bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK m. 344). Geçmiş dönemde uygulanan %25 tavan uygulaması sona ermiştir; güncel dönemde TÜFE kuralı geçerlidir. Ev sahibi daha yüksek artış dayatıyorsa kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir; ancak eksik ödeme de risklidir — art arda iki haklı ihtara sebep olan ödemeler tahliye sebebi yaratabilir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde taraflar, TÜFE'den bağımsız olarak kira tespit davası ile rayiç bedelin belirlenmesini isteyebilir; bu dava yeni dönemin başından en az 30 gün önce ihtar veya dava şartına bağlıdır.
Tahliye: ev sahibi hangi hallerde kiracıyı çıkarabilir?
| Sebep | Temel koşul |
|---|---|
| Konut ihtiyacı | Ev sahibinin veya yakınlarının gerçek ve samimi ihtiyacı |
| Yeniden inşa / esaslı onarım | Oturma imkânını ortadan kaldıran imar-inşa gerekliliği |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki ayrı geçerli ödeme ihtarı |
| Tahliye taahhüdü | Kiralananın tesliminden SONRA verilmiş yazılı taahhüt |
| 10 yıllık uzama | On yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz fesih imkânı |
Her sebebin kendi süre ve şekil şartları vardır; özellikle tahliye taahhüdünün sözleşmeyle aynı anda imzalatılması geçerlilik tartışması doğurur. Kiracıysanız gelen ihtarname karşısında, ev sahibiyseniz süreç kurgusunda erken hukuki görüş belirleyicidir.
Depozito, aidat ve diğer uyuşmazlıklar
Depozito kural olarak üç aylık kira bedelini aşamaz ve sözleşme sonunda, kiralananda olağan kullanım dışı hasar yoksa iade edilir. Aidat ve yan giderlerde kural sözleşmedir; kararlaştırılmamışsa olağan kullanım giderleri kiracıya, yapısal giderler ev sahibine aittir. Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır. Durumunuzu iki dakikada özetlemek için ücretsiz ön değerlendirme veya avukata sor kanallarını kullanabilirsiniz.
Süreç Rehberleri
Kira Artış Oranı Uyuşmazlıkları: Fazla Zam, Eksik Ödeme ve Çözüm Yolları
Kira artışında 2026 kuralı: TÜFE 12 aylık ortalaması (Temmuz için %32,03). Fazla zam dayatması, eksik ödeme riski, uyarlama davası ve sözleşmedeki oran hükümleri.
Rehberi okuyun →Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı, 30 Gün Şartı ve Hâkimin Ölçütleri
Kira tespit davası 2026: 5 yıl kuralıyla rayiç bedel tespiti, yeni dönemden 30 gün önce ihtar şartı, hâkimin ölçütleri — ev sahibi ve kiracı için ayrı yol haritası.
Rehberi okuyun →Kiracı Hakları 2026: Zam Sınırı, Tahliye Korumaları ve Depozito
Kiracı hakları 2026: kira artışında TÜFE tavanı, tahliyeye karşı korumalar, depozito iadesi, aidat ve onarım giderleri. İhtarname alan kiracı için yol haritası.
Rehberi okuyun →Tahliye Davası: Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Çıkarabilir?
Tahliye davası 2026: ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve 10 yıl kuralı. Dava süreci, icra aşaması ve kiracının savunma yolları tek rehberde.
Rehberi okuyun →Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, İtiraz ve Tahliye Süreci
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerli? Teslimden sonra verilme şartı, boş ve ileri tarihli taahhüt tartışması, 1 aylık dava-icra süresi ve kiracının itiraz yolları.
Rehberi okuyun →
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi TÜFE üzerinde zam istiyor, ödemek zorunda mıyım?+
Hayır. Yenilenen dönemde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; fazlasını ödeme yükümlülüğünüz yoktur. Ancak tartışmayı eksik ödemeyle değil, doğru hukuki kanalla yürütün — iki haklı ihtar riskine dikkat edin.
Ev sahibi 'evi satacağım' diyerek beni çıkarabilir mi?+
Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik, gereksinim sebebine dayanmak isterse kanundaki süre ve koşullara uymak zorundadır; kiracının sözleşmesi kural olarak yeni malike karşı da devam eder.
Boş tarihli tahliye taahhüdü imzaladım, geçerli mi?+
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüt kural olarak geçerlidir; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütlerin geçerliliği ise yargı pratiğinde tartışmalıdır. İmza ve tarih iddialarınız varsa dosya bazında değerlendirilmelidir.
Kira tespit davasını ne zaman açabilirim?+
Beş yılını dolduran sözleşmelerde, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtar göndermiş veya dava açmış olmak koşuluyla, rayice göre belirleme istenebilir. Süre kurgusu davanın kaderini belirler.
Depozitomu geri alamıyorum, ne yapabilirim?+
Önce yazılı talep, ardından arabuluculuk ve gerekirse dava yolu izlenir. Çıkış tespiti (fotoğraf, tutanak) ve kira ödeme kayıtlarınız ispatta önemlidir.