Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, İtiraz ve Tahliye Süreci

Tahliye taahhüdü, kiracı aleyhine en ağır sonuç doğuran belgelerden biridir; bu yüzden geçerliliği sıkı şartlara bağlanmıştır (TBK m. 352). Taahhüdün kiraya verene dava ve icra imkânı vermesi için dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir.

• Yazılılık: Taahhüt yazılı şekilde yapılmalıdır; sözlü taahhüt geçersizdir. Adi yazılı belge yeterlidir, noter şartı yoktur — ancak noter onayı ispat gücünü belirgin biçimde artırır.
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi: Taahhüdü bizzat kiracı ya da bu konuda özel yetkili temsilcisi imzalamalıdır. Birden fazla kiracı varsa kural olarak tümünün imzası aranır.
• Kiralananın tesliminden sonra verilmesi: En kritik şart budur. Sözleşme imzalanırken veya teslimden önce alınan taahhüt, kiracının konutsuz kalma baskısı altında verildiği kabul edildiğinden geçersizdir.
• Belirli bir tahliye tarihi: Taahhütte kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yer almalıdır; tarihsiz taahhüt hüküm doğurmaz.

Yargıtay uygulamasında yerleşik kabule göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan taahhüt teslimden önce verilmiş sayılır ve geçersizdir; taahhüdün sözleşmeden makul bir süre sonra, ayrı bir tarihle düzenlenmiş olması aranır. Bu nedenle uyuşmazlıkların büyük bölümü, belgede yazan tarihlerin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı üzerinde yoğunlaşır.

Uygulamadaki en yaygın senaryo şudur: kiracıya sözleşme imzalanırken, tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütname imzalatılır; kiraya veren bu belgeyi yıllar sonra dilediği tarihleri yazarak kullanır. Hukuken bu belge teslimden önce alındığı için geçersiz olmalıdır; ne var ki geçersizliği ispat etmek kiracıya düşer ve bu ispat hiç de kolay değildir.

Yargıtay uygulamasında, boş olarak imzalanıp sonradan doldurulan belgelere ilişkin genel ilke kiracı aleyhine işler: imzalı bir belgeyi boş veren kişinin, belgenin aradaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kural olarak yazılı delille ispatlaması gerektiği kabul edilir; tanık beyanı çoğu durumda yeterli görülmez. Bu yaklaşımın katılığı öğretide eleştirilmekte ve içtihat zaman içinde nüanslar kazanmaktadır; ancak kiracının 'nasılsa geçersiz' rahatlığıyla boş taahhüt imzalaması, telafisi güç bir risk almak anlamına gelir.

Geçerli bir taahhüt, kiraya verene iki yol açar ve her ikisi de taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m. 352): sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak ya da icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatmak (İİK m. 272 vd.). Bir aylık süre hak düşürücüdür; süresi içinde dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

İcra yolunda kiracıya tahliye emri gönderilir: kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve taşınmazı on beş gün içinde boşaltmazsa tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir. Kiracı itiraz ederse takip durur; kiraya veren, taahhütteki imza ve tarih noterlikçe onaylı ise icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Adi yazılı taahhütte kiracı imza veya tarihi inkâr ederse uyuşmazlık, sulh hukuk mahkemesinde görülecek davaya taşınır.

Bu mimari, noter onaylı taahhüdün ev sahibi açısından neden bu kadar değerli olduğunu açıklar: noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış taahhütte inkâr yolu fiilen kapandığından süreç haftalar mertebesinde ilerleyebilirken, adi yazılı taahhütte itiraz süreci aylar sürebilir. Sürecin genel işleyişi için dava nasıl açılır rehberine de bakabilirsiniz.

Tahliye emri alan kiracının ilk işi takvimi çıkarmaktır: yedi günlük itiraz süresi tebliğle işlemeye başlar ve kaçırılırsa savunma imkânları büyük ölçüde kapanır. İtiraz dilekçesinde ileri sürülebilecek başlıca savunmalar şunlardır:

• Süre itirazı: Takip veya dava, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre geçtikten sonra başlatılmışsa hak düşmüştür.
• Teslimden önce verilme: Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyorsa ya da teslimden önce alındığı ortaya konabiliyorsa geçersizdir.
• İmza ve tarih inkârı: Adi yazılı taahhütte imzanın kiracıya ait olmadığı veya tarihin sonradan yazıldığı ileri sürülebilir; bu inkâr, itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinde engeller.
• Boş belge savunması: Belgenin boş imzalatılıp anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası — ispat yükünün kiracıda olduğu ve kural olarak yazılı delil arandığı unutulmadan — dile getirilebilir.
• Yeni sözleşme / yenileme: Taahhüt tarihinden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmışsa, eski taahhüdün yeni dönem için geçerliliğini yitirdiği savunulabilir.

Hangi savunmanın dosyanızda tutacağı; belgelerin tarihlerine, ödeme kayıtlarına ve yazışmalara göre değişir. Tahliye emri tebliğ edildiyse aynı hafta içinde belgelerinizle bir ön değerlendirme yaptırmanız, yedi günlük süre içinde doğru itirazın kurgulanması bakımından önemlidir. Genel tahliye rejimi için tahliye davası rehberini inceleyin.

Ev sahibi açısından taahhüdün değeri, geçerliliğinin tartışmasız olmasına bağlıdır. Sözleşmeyle aynı gün alınan, tarihi boş bırakılan veya kiracının eline kopyası verilmeyen taahhütler, dava aşamasında aleyhe dönebilecek zayıf belgelerdir. Sağlam bir taahhüt için asgari çerçeve şudur:

1. 1

   Taahhüdü teslimden sonra, ayrı tarihle alın

   Taahhüt, kira sözleşmesinden ve anahtar tesliminden sonra, kendi tarihini taşıyan ayrı bir belge olarak düzenlenmelidir. Sözleşme ekinde matbu taahhüt maddesi bu işlevi görmez.

2. 2

   Mümkünse noterden düzenletin

   Noterlikçe düzenlenen veya imza ve tarihi onaylanan taahhüt, kiracının inkâr yolunu kapatır ve icra sürecini belirgin biçimde hızlandırır.

3. 3

   Tahliye tarihini net yazın

   Gün-ay-yıl olarak belirli bir tarih gösterin; 'sözleşme bitiminde' gibi ifadeler tartışma yaratır. Birden fazla kiracı varsa tümünün imzasını alın.

4. 4

   1 aylık pencereyi takvime işleyin

   Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Süreyi uzatmak istiyorsanız, bu süre içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı olarak bildirin (TBK m. 353).

Taahhüt tarihinde kiracı taşınmadıysa duygusal tepkiyle beklemek en pahalı hatadır: bir aylık süre sessizce dolar ve o taahhüde dayalı tahliye hakkı ortadan kalkar. Elinizde geçerli taahhüt varken süreci zamanında başlatmak, uzun ihtiyaç davalarına kıyasla ciddi zaman kazandırır.

Yenilenen sözleşme: Kira sözleşmesi taahhüt tarihinden sonra yenilenir ya da taraflar yeni bir sözleşme imzalarsa, önceki taahhüdün akıbeti tartışmalı hâle gelir. Yaygın kabul, yeni sözleşmenin eski taahhüdü hükümsüz bıraktığı yönündedir; ancak sonuç, yenilemenin niteliğine ve tarafların iradesine göre dosya bazında değerlendirilir. Uzayan kira yıllarında verilen taahhütlerin teslimden sonra verilme şartını kendiliğinden sağladığı da hatırlanmalıdır.

Aile konutu: Kiralanan taşınmaz aile konutu ise, taahhüdü yalnızca sözleşmede taraf görünen eşin vermesi durumunda diğer eşin korunması gündeme gelebilir; aile konutu korumasının tahliye taahhüdüne etkisi öğretide ve uygulamada tartışmalıdır. Aile konutu niteliğindeki kiralıklarda taahhüt imzalanmadan ve taahhüde dayalı takip başlatılmadan önce bu boyutun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Birden fazla kiracı: Sözleşmede birden çok kiracı varsa, taahhüdün kural olarak tüm kiracılar tarafından verilmesi aranır; tek kiracının imzaladığı taahhüt diğerlerini bağlamaz. Şirket kiracılarda ise imzayı atanın şirketi temsile yetkili olup olmadığı önem taşır. Bu ayrıntılar, belgeye güvenerek plan yapan ev sahibi için de itiraz hazırlayan kiracı için de sonucu değiştirebilir.