Kiracı Hakları 2026: Zam Sınırı, Tahliye Korumaları ve Depozito

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemindeki artış, tarafların anlaşmasına bırakılmış olsa bile bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344). Konut kiralarında birkaç yıl uygulanan yüzde 25'lik geçici artış tavanı sona ermiştir; 2026'da geçerli tek sınır TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmenizde daha yüksek bir oran yazsa dahi, tavanı aşan kısım sizi bağlamaz.

Esas alınacak veri, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır; TÜİK bu veriyi her ayın başında açıklar. Yıllık enflasyon oranı ile on iki aylık ortalama birbirine karıştırılmamalıdır — hukuken geçerli olan ortalamadır. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kiraya veren, tavanla bağlı olmaksızın rayiç bedelin tespitini isteyebilir; ayrıntı için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.

Türk hukukunda konut kiracısı sürenin dolmasıyla kendiliğinden tahliye edilemez. Belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren sırf süre doldu diye sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Ev sahibi ancak kanunda sınırlı biçimde sayılan sebeplere dayanarak dava açabilir.

• Gereksinim: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350).
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı veya yeniden inşası nedeniyle içinde oturmanın imkânsız olması (TBK m. 350).
• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiralananın tesliminden sonra verilmiş geçerli bir taahhüt (TBK m. 352).
• İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olma (TBK m. 352).
• On yıllık uzama süresi: On uzama yılı dolduktan sonra kiraya verenin sebep göstermeksizin bildirimli fesih hakkı (TBK m. 347).

Bu sebeplerin her birinin kendine özgü süre ve şekil şartı vardır; şartlar sağlanmadan açılan dava reddedilir. Sebeplerin ayrıntısı ve kiracı savunmaları için tahliye davası rehberimizi inceleyin. Ayrıca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiracı lehine tazminat gündeme gelir (TBK m. 355).

Kira sözleşmesinde güvence (depozito) kararlaştırılmışsa bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak veriliyorsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir (TBK m. 342).

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiraya veren, sözleşme sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmek zorundadır (TBK m. 342). Uygulamada depozito çoğu zaman elden verildiği için bu koruma işlemez; bu durumda iade, genel hükümlere göre talep edilir ve ödemenin dekont, makbuz veya yazışmayla ispatı belirleyici olur.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanır (TBK m. 341) ve kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder (TBK m. 317). Buna karşılık kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü kiraya verene aittir (TBK m. 301); yapısal onarımlar ve sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesi kural olarak ev sahibinin işidir (TBK m. 304 vd.).

Sözleşmeyle bu dağılımın kiracı aleyhine ağırlaştırılması sınırlıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira ödenmediğinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir (TBK m. 346).

Kiracıya gönderilen ihtarname çoğu zaman üç konudan birine ilişkindir: ödenmediği ileri sürülen kira, kira artışı veya tahliye talebi. İhtarname tek başına sizi evden çıkarmaz; ancak yanlış yönetilirse tahliye davasının zeminini hazırlar. Bu nedenle panik yerine planlı hareket etmek gerekir. İhtarnamenin ne olduğu ve nasıl yanıtlanacağı hakkında ayrıntı için ihtarname rehberimize bakabilirsiniz.

1. 1

   İhtarın konusunu ve süresini tespit edin

   Kira borcu ihtarında kiracıya en az otuz gün ödeme süresi verilmesi zorunludur (TBK m. 315). Sürenin başlangıcı, ihtarın size tebliğ edildiği tarihtir; zarfı ve tebliğ tarihini saklayın.

2. 2

   Belgelerinizi toplayın

   Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, yazışmalar ve varsa teslim tutanağı. Elden ödeme yaptıysanız makbuz veya tanık dışında ispat aracınız olmayabilir — bundan sonrasını mutlaka banka üzerinden yürütün.

3. 3

   Ödemeleri banka kanalıyla ve açıklamalı yapın

   Talep edilen tutarın haklı kısmını süresi içinde, açıklamasına dönem bilgisi yazarak ödeyin. Tartışmalı kısım için yazılı itirazınızı saklı tutun; ödememek yerine ihtirazi kayıtla ödemek çoğu zaman daha güvenlidir.

4. 4

   İki haklı ihtar riskini yönetin

   Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar, başlı başına tahliye sebebidir (TBK m. 352). İlk ihtarı aldıysanız izleyen aylarda kirayı eksiksiz ve zamanında ödemek kritik önemdedir.

5. 5

   Yazılı yanıt verin ve gerekiyorsa hukuki destek alın

   Haksız taleplere karşı noter kanalıyla yanıt verilmesi hem kayıt oluşturur hem de müzakere zeminini güçlendirir. Durumunuzun dava riski taşıyıp taşımadığını öğrenmek için ön değerlendirme yaptırabilirsiniz.

Kiracı korumaları güçlüdür; ancak bu korumaların işlemesi kiracının kendi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesine bağlıdır. Kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemek, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır (TBK m. 316). Kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanmak veya komşuları rahatsız etmek, ihtar üzerine düzeltilmezse fesih sebebi olabilir.

Uygulamada kiracıların en sık hak kaybettiği nokta ödeme disiplinidir: kirayı geç, eksik veya elden ödemek hem ispat sorunu yaratır hem de iki haklı ihtar ve temerrüt yoluyla tahliyenin kapısını açar. Yasal artış oranını uygulamamak da eksik ödeme sayılır; artış tutarı ihtilaflıysa bile TÜFE ortalamasına karşılık gelen tutarı ödeyip fazlasına yazılı itiraz etmek en güvenli yoldur. Artış uyuşmazlıklarının çözüm yolları için kira artış oranı uyuşmazlıkları rehberine bakın.