Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı, 30 Gün Şartı ve Hâkimin Ölçütleri

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönemde geçerli olacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi istemiyle açılan davadır (TBK m. 344-345). Taraflar artış oranında anlaşamadığında ya da sözleşme beş yılı doldurup mevcut kira rayicin altında (veya üstünde) kaldığında gündeme gelir. Dava, yaygın kanının aksine yalnızca ev sahibinin aracı değildir: kiracı da piyasanın üzerinde kalan kiranın indirilerek tespitini isteyebilir.

Tespit davası, kira ilişkisini sona erdirmez; yalnızca bedeli belirler. Bu yönüyle tahliye davasından tamamen farklıdır. Yine sözleşmenin olağanüstü koşullar nedeniyle yeniden dengelenmesini amaçlayan uyarlama davasından da ayrılır: tespit davası dönemsel bedeli belirlerken, uyarlama davası öngörülemeyen olağanüstü gelişmelere dayanır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartı arabuluculuk kapsamında olduğundan, tespit davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir; arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

Kira tespitinde iki ayrı rejim vardır. Sözleşmenin ilk beş yılı içinde hâkim, yeni dönem kirasını bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçmeyecek biçimde belirler; bu dönemde rayiç bedel iddiası dinlenmez (TBK m. 344). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda ise hâkim; TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak, tavanla bağlı olmaksızın hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Uygulamada bu, beş yılı dolduran sözleşmelerde kiranın piyasa (rayiç) düzeyine çekilebilmesi anlamına gelir. Yargıtay uygulamasında yerleşik yaklaşım, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi, ancak mevcut kiracının eski kiracı olması gözetilerek bu bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılmasıdır. İndirimin oranı somut dosyaya, kiracılık süresine ve kiralananın niteliğine göre değişir; sabit bir yüzde yoktur.

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı zamanlamaya bağlıdır (TBK m. 345). Mahkemece belirlenen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için iki yoldan biri izlenmelidir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim (ihtar) göndermiş olmalıdır. İhtar gönderilmişse dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönem başından itibaren uygulanır.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa ayrıca ihtara gerek kalmaz: yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m. 345). Bu üç ihtimal dışında kalan davalarda tespit edilen kira, ancak bir sonraki dönem için hüküm ifade eder — yani zamanlama hatası, bir yıllık kira farkının kaybı demektir.

Örnek: kira dönemi her yıl 1 Eylül'de yenileniyorsa, kararın 1 Eylül 2026'dan itibaren uygulanması için davanın en geç 1 Ağustos 2026'dan önce açılması ya da bu tarihe kadar yazılı ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtarın gönderilme değil tebliğ tarihi esas alındığından, noter ihtarını son güne bırakmamak gerekir.

Mahkeme kira bedelini belirlerken soyut bir orana değil, somut verilere dayanır. Yargılamada kural olarak taşınmazda keşif yapılır ve konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınır. Rapor; emsal kira sözleşmeleri, kiralananın konumu ve fiziki durumu ile ekonomik veriler ışığında hazırlanır.

• Emsal kira bedelleri: Aynı bölgede, benzer nitelikteki taşınmazların güncel kiraları; tarafların sunduğu emsal sözleşmeler ve bilirkişinin araştırması birlikte değerlendirilir.
• Kiralananın durumu: Konum, yaş, kat, alan, ısınma tipi, site içi olup olmama, bakım ve donanım düzeyi.
• TÜFE on iki aylık ortalaması: İlk beş yıl içindeki tespitlerde tavan; rayiç tespitinde destekleyici veri.
• Hakkaniyet: Mevcut kiracının eski kiracı olması nedeniyle rayiçten uygun bir indirim yapılması; kiracılık süresi uzadıkça bu unsurun ağırlığı artar.
• Sözleşme koşulları: Depozito, yan giderlerin paylaşımı ve kiranın ödenme biçimi gibi özellikler.

Tarafların dosyaya güçlü emsal sunması sonucu doğrudan etkiler: yalnızca ilan sitelerindeki istenen kiralar değil, fiilen ödenen kiraları gösteren sözleşme ve dekontlar ikna edicidir. Bilirkişi raporuna karşı süresi içinde gerekçeli itiraz edilmesi de her iki taraf için kritik bir usul hakkıdır.

1. 1

   Dönem takvimini çıkarın

   Sözleşme başlangıcını, yenileme tarihini ve beş yılın dolup dolmadığını belirleyin. Rayiç tespiti isteyebilmeniz için beş yılın dolmuş olması; kararın yeni dönemde uygulanması için 30 gün kuralına uymanız gerekir.

2. 2

   Yazılı ihtarı zamanında tebliğ ettirin

   Yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce, kira bedelinin artırılacağına ilişkin ihtarı noter kanalıyla gönderin ve tebliğ şerhini saklayın. Bu ihtar, davayı dönem sonuna kadar açma imkânı verir.

3. 3

   Emsal dosyası hazırlayın

   Aynı bina ve çevreden güncel kira sözleşmeleri, emlakçı yazıları ve ilan kayıtları toplayın. Fiilen ödenen kirayı gösteren belgeler, ilan fiyatlarından daha güçlü delildir.

4. 4

   Arabuluculuk başvurusunu yapın

   Dava şartı olduğundan önce arabulucuya başvurun. Bu aşamada makul bir orta noktada anlaşmak, yargılama süresi ve masrafı düşünüldüğünde çoğu zaman değerlendirilmeye değer görünür.

5. 5

   Davayı açın ve süreci takip edin

   Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açın. Keşif ve bilirkişi aşamalarında dosyanıza sunduğunuz emsallerin değerlendirilmesini isteyin; rapora itiraz süresini kaçırmayın.

Kiracı yönünden ilk kontrol noktası usuldür: beş yıl gerçekten dolmuş mu, ihtar süresinde tebliğ edilmiş mi, arabuluculuk aşaması tamamlanmış mı? Beş yıl dolmadan açılan davada rayiç iddiası dinlenmez; tespit TÜFE ortalaması tavanıyla sınırlı kalır. Zamanlama koşulları sağlanmamışsa belirlenecek bedelin ancak sonraki dönemi bağlayacağı da güçlü bir savunmadır.

Esasa ilişkin savunmada ise ev sahibinin sunduğu emsallerin niteliği sorgulanmalıdır: ilan fiyatı ile fiilen ödenen kira aynı şey değildir; farklı cadde, farklı yaş ve donanımdaki taşınmazlar emsal alınamaz. Kiracı ayrıca eski kiracı indirimi yapılmasını, kiralananın olumsuz özelliklerinin (bakımsızlık, kat, cephe) raporda gözetilmesini talep etmelidir. Dava sürerken kira, mevcut bedel üzerinden yasal artışla ödenmeye devam edilmelidir; ödemeyi kesmek veya eksiltmek tahliye riskini tetikler.

Kiracının elinde savunma dışında bir araç daha vardır: piyasa kiraları düştüğünde ya da mevcut kira rayicin belirgin biçimde üzerinde kaldığında, kiracı da bedelin indirilerek tespiti için dava açabilir. Aynı zamanlama kuralları bu dava için de geçerlidir.

Süreç sırasıyla şöyle ilerler: arabuluculuk başvurusu → anlaşamama tutanağı → sulh hukuk mahkemesinde dava → keşif ve bilirkişi raporu → karar → kanun yolu. Yargılamanın uzunluğu mahkemenin iş yüküne, keşif ve rapor takvimine göre değişir; kesin bir süre taahhüt edilemez. Genel değerlendirme için dava ne kadar sürer rehberine bakabilirsiniz.

Masraf kalemleri; başvuru ve karar harçları, keşif ve bilirkişi ücretleri ile tebligat giderlerinden oluşur. Davayı kısmen ya da tamamen kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerine ve tarifeye göre vekâlet ücretine mahkûm edilebilir. Kalemlerin ayrıntısı için dava açma ücreti ve masrafları rehberini inceleyin.