Kira Artış Oranı Uyuşmazlıkları: Fazla Zam, Eksik Ödeme ve Çözüm Yolları

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflarca kararlaştırılabilir; ancak bu oran bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Konut kiralarında birkaç yıl uygulanan yüzde 25'lik geçici tavan sona ermiştir; 2026'da hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerli tek sınır TÜFE ortalamasıdır. Esas alınacak veri, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait orandır ve TÜİK tarafından her ay başında açıklanır.

Yasal tavanın üzerindeki artış talebi kiracıyı bağlamaz: sözlü dayatma, mesajla bildirilen yeni tutar, hatta kiracının bir süre fazla ödemiş olması dahi tavanı aşan artışı kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Kiracının doğru hamlesi; TÜFE ortalamasına göre hesaplanan tutarı banka kanalıyla, açıklamalı biçimde ve zamanında ödemeye devam etmek, fazlaya ilişkin talebi ise yazılı olarak reddetmektir.

Fazla zammı kabul etmeyen kiracının tahliye edileceği yönündeki söylem çoğu zaman hukuki dayanaktan yoksundur: tahliye sebepleri kanunla sınırlıdır ve zam teklifinin reddi bunlar arasında yer almaz. Sebeplerin tam listesi için tahliye davası rehberine bakın. Buna karşılık ev sahibinin meşru bir yolu vardır: beş yılı dolduran sözleşmede rayiç bedel için, dolmayanlarda TÜFE tavanı içinde kalan artış için kira tespit davası açmak.

Kiracı tavanı aşan artışı bilmeden ödemişse, aşan kısmın iadesi veya sonraki kiralara mahsubu gündeme gelebilir; bu talep somut sözleşmeye, ödeme kayıtlarına ve ödemenin hangi kayıtla yapıldığına göre değerlendirilir. Bu tür taleplerde belge düzeni belirleyicidir: dekont açıklamaları, yazışmalar ve varsa ihtirazi kayıt saklanmalıdır.

Uyuşmazlığın kiracı açısından en tehlikeli hâli, itiraz ederken yasal artışı da ödememektir. TÜFE ortalamasına karşılık gelen artış, kiracının kabulüne bağlı olmaksızın kira borcunun parçasıdır; eksik ödeme kiracıyı temerrüde düşürür. Bunun iki ağır sonucu vardır: yazılı ihtarla verilen en az otuz günlük sürede borç kapatılmazsa fesih ve tahliye gündeme gelir (TBK m. 315); ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmak, başlı başına tahliye davası sebebidir (TBK m. 352).

Bu nedenle altın kural şudur: oran tartışmalı olsa bile tartışmasız kısmı eksiksiz ödeyin. TÜFE ortalamasıyla hesaplanan tutarı zamanında ödeyen kiracı, hem temerrüt hem iki haklı ihtar riskini kapatır; uyuşmazlığı da güvenli zeminde — ihtar, arabuluculuk veya tespit davasında — sürdürebilir. Ödemelerin banka üzerinden, dönem açıklamasıyla yapılması ispat sorununu ortadan kaldırır.

Sözleşmedeki artış hükmü iki yönde sapabilir. Oran TÜFE ortalamasının altındaysa anlaşma geçerlidir ve kiraya veren tek taraflı olarak daha yüksek artış uygulayamaz; sözleşme serbestisi kiracı lehine işler. Oran tavanın üzerindeyse — örneğin sabit yüzde 50 veya döviz endeksli artış — hüküm tümüyle değil, tavanı aşan kısmı itibarıyla geçersizdir: artış, o yıl için TÜFE ortalaması üzerinden yapılır (TBK m. 344).

Kira sözleşmesine, kiracının aleyhine değişiklik yapılamayacağına ilişkin koruma da unutulmamalıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira ödenmediğinde cezai şart ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir (TBK m. 346). Yenileme döneminde imzalatılmak istenen ek protokoller bu açıdan dikkatle okunmalıdır.

Sözleşmede artış hükmünün bulunmasının bir usul avantajı da vardır: yeni dönemde artış yapılacağı kararlaştırılmışsa, kira tespit davası ihtar şartı aranmaksızın yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345).

Tespit davasından ayrı bir kurum olan uyarlama davası, sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir durumun sonradan ortaya çıkması ve ifanın taraflardan biri için aşırı ölçüde güçleşmesi hâlinde, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını amaçlar (TBK m. 138). Deprem gibi bölgesel felaketler, taşınmazın çevresini kökten değiştiren imar gelişmeleri veya olağan enflasyonun çok ötesine geçen ekonomik kırılmalar bu kapsamda tartışılır.

Koşulları ağırdır: değişiklik öngörülemez olmalı, borçludan kaynaklanmamalı, ifa henüz yapılmamış ya da haklar saklı tutularak yapılmış olmalıdır. Olağan enflasyon artışı tek başına uyarlama sebebi olarak kabul görmez; çünkü kanun koyucu bu riski TÜFE tavanı ve beş yılda bir rayiç tespiti mekanizmasıyla zaten dengelemiştir. Bu yüzden uygulamada artış uyuşmazlıklarının doğal mecrası uyarlama değil, kira tespit davasıdır; uyarlama istisnai dosyalarda gündeme gelir.

İki davanın farkını netleştirmek stratejiyi belirler: tespit davası yeni dönem kirasını dönemsel kurallara göre belirler ve zamanlama şartlarına bağlıdır; uyarlama davası ise sözleşme dengesini olağanüstü olay nedeniyle yeniden kurar ve her iki tarafça, koşulları oluştuğunda açılabilir. Hangi yolun dosyanıza uyduğu konusunda ön değerlendirme yaptırmak isabetli olur.

1. 1

   Doğru oranı hesaplayıp belgeleyin

   Yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını TÜİK verisinden alın; mevcut kira üzerinden yeni tutarı hesaplayın ve hesap dayanağını saklayın.

2. 2

   Karşı tarafla yazılı iletişim kurun

   Talebinizi veya itirazınızı yazılı bildirin; mümkünse noter ihtarını tercih edin. Sözlü mutabakatlar uyuşmazlık hâlinde ispatlanamaz.

3. 3

   Ödemeleri güvenli düzende sürdürün

   Kiracıysanız yasal artışlı tutarı banka kanalıyla ödemeye devam edin; ev sahibiyseniz gelen ödemeleri kabul edip fazlaya ilişkin hakkınızı yazılı olarak saklı tutun.

4. 4

   Arabuluculuk başvurusu yapın

   Kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu aşama, dava masrafı ve süresi gözetildiğinde gerçek bir anlaşma fırsatıdır; anlaşma tutanağı ilam niteliğinde belge gücündedir.

5. 5

   Kira tespit davası açın

   Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tespit davası açılır. Kararın yeni dönemi bağlaması için 30 gün kuralına uyulması gerekir; ayrıntı için tespit davası rehberine bakın.